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行业透视 百强房企风投渐入佳境租房类项目犹存

2019-02-27 16:39
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  房地产黄金十年已经过去,传统房地产项目投资回报率也大幅下降。加之房地产调控政策趋严,为化解风险,房企纷纷探索新领域、开启多元化投资经营之路。据不完全统计,2018年,在总投资数量同比下滑21%的背景下,百强房企投资事件数量同比近乎翻番,较2014年增长了近20倍,发展十分迅猛。本文旨在通过梳理百强房企重点投资领域、投资阶段特征和典型成功案例,进一步描绘出百强房企的投资格局,以期对房企未来投资布局提出针对性建议。

  据不完全统计,2018年,百强房企参与的风投事件达62件,同比2017年近乎翻番,较2014年增长了近20倍。按照目前的速度来看,2019年百强房企投资事件依然维系高位。总的来看,百强房企与全行业投资策略存在较大差异,在2018年其他机构风投明显降温的背景下,百强房企“逆势而为”,加大了多元化投资力度。

  而就百强房企开展投资业务情况来看:目前已有三成百强房企开启了多元化经营业务,尤其以万达、越秀等房企发展最为迅猛,走在第一梯队,投资事件数已超20宗;融创、远洋、保利、华夏幸福、万科、新希望居于第二梯队,投资事件数超10宗。绿地、当代、恒大等企业明显落后于上述企业,投资事件寥寥无几,均不足10宗。

  就百强房企重点投资领域来看,与自身关联度最高的房产服务类项目投资居于首位,占到15%,尤其融创表现最抢眼,入股万达商业地产、收购万达城,动作频频,一方面加码商业地产,另外还投资自如、链家,在长租公寓、二手房方面全面布局,可谓全面开花。其次,百强房企投资也十分看重医疗健康、文化娱乐、企业服务等方面,投资项目时间数量份额也均在10%以上,紧跟其后的是物流、汽车交通、金融、硬件等行业。就各房企的投资偏好来看,越秀比较“偏爱”医疗健康,万达集团“偏爱“文娱,新希望集团则比较“偏爱”企业服务,远洋集团则明显对物流有所”偏爱”。

  就百强房企重点投资阶段分布情况来看,B轮和战略投资并且居于首位,均占投资事件总数量的19%,由于进入B轮融资的企业已经经过初创的风险期,商业模式被证实相对可靠,由此可见房地的投资策略还是相对保守的。而紧跟其后的投资事件则是A轮和并购,分别占据投资事件数量的15%和14%。相比之下,百强房企天使轮投资事件占比仅有6.8%,这与知名投资机构高达32%的天使投资比重有明显差异,也从侧面印证了房企的冒险精神是相对欠缺的。

  就各房企的投资阶段偏好来看,越秀集团由于旗下有专门的基金子公司,投资相对较为”激进”,在确保A轮和B轮投资比重居首、投资稳健的总投资策略下,天使轮投资比重也相对处于较高水平。万达集团“偏爱“并购,这与前几年万达偏重文娱的投资策略十分契合,2015、2016年万达并购了一系列海外院线。巧合的是,万达的“救世主”融创也十分偏爱并购和战略投资。

  我们将百强房企风投项目估值TOP20罗列出来,结果发现:估值最高的当属链家,最新估值约500亿元,D轮获得万科、腾讯、融创、百度四家机构联合投资的30亿元人民币融资。其次是文娱项目华人文化集团CMC,当前估值高达400亿元,2018年7月3日获得万科、腾讯、阿里巴巴联合投资的100亿元人民币。紧跟其后的是企业服务类项目商汤科技,估值达390亿元。

  而就20个项目分布情况来看,分布情况极其分散:文化娱乐、企业服务、物流类项目均有3个,房产服务、硬件类项目均有2个,本地生活、电子商务、广告营销、金融、旅游、汽车交通、体育运动类项目均有1个。相对而言,房产、文娱、企业项目成长性较强,当前估值均处于较高水平,可予以重点关注。

  总的来说,在全行业投资事件减少的大背景下,百强房企加大多元化投资力度,逆势而为。究其原因,主要是由于房地产市场调控越发严苛,楼市陷入下行困局,房企选择把鸡蛋放进多个篮子,以规避风险。当前房企的投资特征也能印证这一目的,如房企的投资领域还是围绕“地产类”下业,尤其是装修装潢、租赁等衍生行业,偏爱自己相对熟悉的领域;从投资阶段来看,也是相对较为保守的B轮和战略投资,明显的规避风险型投资。当然,保守也不一定是坏事,在当前大多房企缺乏专业人才储备和管理经验时,稳妥投资是最优选,贸然投资新业务很大程度上会陷入发展困境。至于百强房企投资领域的选择,从已获投资的房产服务类项目估值情况来看,装潢装修、租房类项目成长性颇强,可予以适当关注。但考虑到装潢装修类项目市场相对饱和,而长租公寓市场发展空间巨大,加之国家予以政策扶持,长远来看,租房类投资项目仍是不错的选择。

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