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公寓是经济衰退中的一笔好投资吗

发布日期: 2019-11-08 14:55 来源:未知 作者:admin   点击率:

  简短的答案是肯定的。从历史上看,无论经济风如何,公寓都是无害的,尤其是在经济衰退时期。长远的答案包括定义“衰退”,了解衰退对不同公寓资产类别的影响,以及在即将到来的衰退期间检查债务。

  当我说衰退时,我指的是定期发生的经济放缓的七至十年周期。我们所有人仍然感到震惊,因为当我们听到这个词时,我们中的太多人试图应用在大萧条期间学到的教训。我讨厌那个名字;我发现它具有误导性。美国住房泡沫和全球金融危机在2008年发生的事情不是衰退,而是70-100年的异常现象,导致我们的金融结构崩溃(就像1929年大萧条造成的那样)。在我作为多户经纪人的职业生涯中,我经历了三次常规衰退和大衰退。他们是苹果和橘子。我的建议与定期衰退有关。

  经济衰退与通货膨胀同时发生,这意味着您的资本购买的杂货,看电影或买房的能力不高。人们将永远需要一个居住的地方,无法购买房屋或公寓的人越多,对公寓的需求就越大。经济学101告诉我们供求关系:当对租金的需求增加而静态供给增加时,租金就会上升。随着租金收入的增长速度高于运营费用,房地产的净运营收入(NOI)开始增长。较高的NOI导致较高的属性值。大衰退之前的两到三年期间,这种关系正好相反-我职业生涯中的第一个,可能是最后一个。

  由于人们因信贷放宽的做法而蜂拥而至,因此对公寓的需求大幅下降。需求下降将导致租金收入下降。较低的租金收入将导致NOI减少,并最终导致财产价值降低。这是不自然的。进一步加剧公寓危机的是,投资者和开发商将公寓库存转换为公寓,以期满足对所有权​​日益增长的需求。从公寓投资的角度来看,由于这种情况,大萧条始于实际崩溃的前五年,而且这都是同一异常现象的一部分,而且这是我唯一一次看到租金和价值。

  正常的衰退不会像大衰退那样造成流离失所。在经济衰退期间,公寓的供应更为稳定且可预测。最值得注意的是,由于供求的正常影响,公寓投资者在衰退中变得更加强大。

  尽管大多数公寓投资者在经济衰退期间表现良好,但豪华公寓市场通常受到的打击更大。从大萧条中复苏期间,我们经历了豪华公寓建设和开发的浪潮。当经济不景气在衰退期间没有足够的余地而租金上涨时,房客自然会希望将其可用现金中的更少用于住房。那些租用A级豪华公寓的人将倾向于使用更实惠的选择,从而提振B级和C级建筑。

  对B级和C级的额外需求(通常称为“中端市场”)被添加到常规需求增长中,而在常规需求增长中,现有租户已经在经济衰退之前租用了该资产类别。需求的这种复合增长导致中型市场的租金增长率高于A类市场。因此,能够在经济衰退中部署资金的投资者将从中型公寓楼投资中获得更大的升值和回报。

  在最近的一次全国性会议上,领先的商业房地产专家建议,尽管经济正陷入衰退,但流入多户型产业的资金仍将在不久的将来增加。无论走到哪里,房利美和房地美都领导着多户行业。2018年11月,联邦住房金融局(FHFA)宣布对房利美和房地美的2019年合并上限为700亿美元。夏季,这两个机构在寻求时都放慢了速度,导致与10年期美国国债利率的利差更高。2019年9月13日,FHFA宣布了从2019年10月1日至2020年12月31日的15个月的2000亿美元修订上限。

  通常,在经济衰退期间利率会上升,而多户家庭的回报仍然是健康的。对于即将到来的衰退,刚刚批准的增加的资本供应应将利差大大降低至10年期利率之上。它应该为公寓创造一个理想的利率环境,这意味着在这种特殊的经济衰退期间,投资者的回报应该甚至高于正常水平。

  尽管在经济衰退期间,尤其是在即将到来的经济衰退期间,有很多关于投资公寓的好消息,但在审查机会时要谨慎。在经济衰退期间,应更加重视所有标准房地产投资的基本面。严格注意上限利率和现金流量。保守地承保您的潜在投资。设置收益的参数,不要延展。明智地使用债务。原因是,如果您在这段时间内保持保守,那么您的回报将在复苏期间给人留下深刻的印象。

  到目前为止,多户家庭是经济衰退期间最强大的商业房地产产品类型。如果您可以在经济低迷时期进行公寓投资,那么回报将超过您可以进行的任何其他房地产投资。